Lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, on pense souvent aux loyers perçus. Pourtant, une grande partie de la performance réelle de votre investissement se joue sur un autre levier : la fiscalité.

Et en la matière, connaître les charges déductibles de vos revenus fonciers peut faire toute la différence. C’est un levier souvent sous-utilisé qui permet, lorsqu’il est bien maîtrisé, de réduire significativement votre imposition. Voici l’essentiel à retenir.

1. Travaux déductibles : attention à la nature des dépenses

Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration sont généralement déductibles de vos revenus fonciers. Mais attention, tous les travaux ne le sont pas.

Sont déductibles :

• la rénovation d’une salle de bain vétuste,
• la remise aux normes de l’électricité,
• le remplacement d’une chaudière,
• la réfection d’un toit endommagé.

Ne sont pas déductibles :

• les travaux d’agrandissement,
• la division d’un bien en plusieurs logements,
• la construction d’une extension ou d’un étage.

Ces derniers sont considérés comme des investissements, non comme des charges, et ne peuvent donc pas être déduits.

2. Charges de copropriété : une partie est récupérable

Si vous détenez un bien en copropriété, les charges payées au syndic peuvent, en partie, être déduites.

Déductibles : les charges courantes liées à l’entretien de l’immeuble (ménage, ascenseur, espaces verts, etc.).

À régulariser : les provisions pour charges versées en cours d’année doivent être ajustées l’année suivante après l’approbation des comptes de copropriété.

Il est donc important de conserver les relevés de charges et de procéder aux régularisations sur vos déclarations.

3. Intérêts d’emprunt et frais annexes

Les intérêts d’un prêt contracté pour acquérir, rénover ou conserver un bien locatif sont déductibles.

Cela comprend :

• les intérêts d’emprunt,
• les frais de dossier,
• les frais de garantie (hypothèque, caution),
• l’assurance emprunteur.

Attention : seule la part des intérêts (et non le remboursement du capital) est prise en compte.

4. Frais de gestion et charges diverses

Si vous faites appel à un professionnel pour gérer votre bien, les frais sont intégralement déductibles. Cela inclut :

• les honoraires d’agence,
• les frais de gestion locative,
• les assurances loyers impayés,
• les frais d’expertise ou de comptabilité,
• les frais de courrier ou de déplacement liés à la gestion du bien.

Ce qu’il faut retenir

• Toutes les dépenses ne sont pas déductibles : il faut distinguer entre entretien et investissement.
• Tenez une comptabilité rigoureuse et conservez tous les justificatifs pendant au moins 3 ans.
• Si vous êtes au régime réel, pensez à réviser chaque année votre stratégie déclarative.

Vous avez un doute sur ce que vous pouvez ou non déduire ? Vous souhaitez optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers ? ISI Gestion Privée vous accompagne avec précision et clarté.